Sık Sorulan Sorular

En Güncel Sorunlara Çözümler ve Güncel Mevzuat Bilgilerine Buradan Ulaşabilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre inşaatı tamamlanmış bir binanın ayrı ayrı kullanıma tahsis edilmiş her bir bölümüne bağımsız bölüm, bu bölümler üzerindeki mülkiyet hakkına da kat mülkiyeti adı verilir. Bir binada kat mülkiyetine sahip olan maliklerin tümünden meydana gelen kurula ise kat malikleri kurulu denir. Kanuna göre binanın tümünü ilgilendiren konularda kat malikleri kurulunun onayı gerekir.

Kanunen sekiz daire ve üzeri yapılar da yönetici olmak zorundadır. Sekiz daire altı binalar da ise istenirse yönetici seçilebilir.
Yönetici veya yönetim kurulu, kat maliklerinin oyları ile seçilir.Adaylar içinden hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunu (yarıdan bir fazlası) alan aday yönetici seçilir.
Yöneticiler kat maliki ve kiracı olabileceği gibi dışarıdan birisi de olabilir.
Evet eski yönetici tekrar seçilebilir.
Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır.
Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması, 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa göre karar alınması, alınan kararların karar defterine yazılması,imza altına alınması ve alınan kararların yerine getirilmesi, Binanın amacına göre kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması, İşletme projesi oluşturup bağımsız bölümlerin ödemesi gereken aylık veya yıllık aidat tutarını belirlemek, belirlenen aidatları toplamak, Toplanan aidat ve demirbaşlar ile giderleri ve bu işlem sonunda kasada olan bakiyeyi işletme defterine yazmak, üç aydabir denetçiye veya yönetici değişkliğinde kat maliklerine hesap vermek, Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı, dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi, Asansörün aylık bakımını yaptırmak, alınması gereken tedbirleri almak,tedbirler alınmadan asansörü kullandırmamak, Temizlik, güvenlik, bahçivan gibi personelleri işe almak, sigortasını yatırmak, personel özlük dosyasını oluşturmak,(bu hizmetler dışarıdan karşılanıyorsa binaya gelen personelin sigortasının aylık olarak kontrolünün işveren olarak yapılması gerekir) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü, Karar defterini ve işletme defterini her yıl ocak ayında notere tastik ettirmek, Faaliyet raporu hazırlamak ve genel kurulu ibra etmek, Binanın risk analizinin ve acil eylem planının hazırlanması, görülen risklerin giderilmesi
Kanunen yöneticinin ceza kesmesi yasal değildir. Sadece aidatlarını geç ödeyenlere %5 gecikme tazminatı uygulayabilir.
Yönetici topladığı aidatları ve yaptığı harcamaları işletme defterine kaydetmek zorundadır. İşletme defterine bakarak harcama kalemleri öğrenilebilir.
Hayır. Yönetici kiracıya hesap vermek zorunda değildir. Kat maliklerine hesap verme yükümlülüğü vardır.
Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetiliyor. Bütün kat malikleri,yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlü oluyor.Ancak bazı zorunlu haller ve acil yapılması gereken işlerde kat malikleri kurulunca karar alınması beklenilemez. Bu gibi durumlarda; "Acil ve zorunlu hallerde kat malikleri kurulu kararına gerek olmadan, yönetici veya kat maliklerinden biri/birkaçı tarafından, projeye uygun onarım yaptırılması halinde diğer kat maliklerinin yapılan masraflardan sorumlu olacağı" hususu Yargıtayın içtihatları ile oluşmuştur. Bu sebeple ilgili 634 S.K.da bu yönde bir madde bulamayacağınız kanaatindeyim. Burada önemli olan durum "acil ve zorunlu(zararın doğması açısından kat malikleri kurul kararına bekleyecek zamanın olmaması)olması" ve yapılan onarımın "projeye aykırı olmaması" hususlarıdır.
Kiracıların böyle bir hakkı söz konusu değildir.İtirazı sadece kat maikleri yapabilir.
Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Bina yöneticisini denetçi veya denetçi kurulu 3 ayda bir denetler.
Denetçi Kat malikleri kurulu adına vekil olarak yönetici veya yönetim kurulunu denetleyen kişidir.Ancak vekalet alması, denetçi olmasına yetmez. Denetçi olunabilmesi için kat maliki olmak şarttır. Denetçi Kat malikleri kurulu adına vekil olarak yönetici veya yönetim kurulunu denetleyen kişidir.
Kat malikleri kurulu kararlaştırmışsa hizmetlerinden dolayı belli bir ücret alır. Genel kural ücretsiz vekillik yapılması yönündedir.Denetçi bir ücret talep ederse ve kat malikleri kurulu bu talebini reddederse denetçi istifa eder.Zira hiç kimse denetçi olmaya zorlanamaz.
Denetçiler veya denetim kurulu üyelerinin kat malikleri kurulunun içinden seçilmesi şarttır (KMK Md 41/3)Denetçiler olağan genel kurulunda Yöneticiler ile birlikte seçilirler ve bir daha ki genel kurulda yöneticilerin ve denetçilerin ibrası ile görevleri sona erer. Kat malikleri kurulu haklı bir sebebin çıkması halinde yönetici ve denetçileri istediği zaman değiştirebilir.Yönetim planında denetçi seçimi ile ilgili bir hüküm yoksa bu etkiyi kat malikleri kurulu kullanacak demektir.Anagayrimenkulün bağımsız bölüm sayısı kaç olursa olsun denetçi bulundurma zorunluluğu yoktur.
Yönetim planında denetçinin nasıl seçileceği ve ne görevleri olduğu açıkça yazılıdır. Şayet Yönetim planında böyle bir husus yoksa denetimi bizzat kat malikleri kurulu yapar. yada yeterli çoğunluk ile toplanarak yönetim planında değişiklik yaparak denetçi hususunu belirler. Yönetimin Denetlenmesi:Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler. Denetçi tek kişi veya bir denetleme kurulu şeklinde olabilir. Kat malikleri kurulunun temsilcisi niteliğindedir. GÖREVLERİ: a. Yöneticinin görevdeki tutumunu denetlemek(kayıtlar uygun tutuluyor mu?İşletme Projesine uygun hareket ediliyor mu? vs) b. Hesapları denetlemek c. Kat malikleri kuruluna denetleme raporu vermek
Hiç bir kat maliki Yönetici veya denetçi olmaya zorlanamaz. Denetçiler kat malikleri kuruluna karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Denetim kurulu kararlarında birlikte hareket etmek zorundadır. Denetçi vefat ederse veya istifa ederse kat malikleri kurulu olağanüstü toplantıya çağrılır ve usulüne uygun olarak yeni denetçi seçilir.
Anayapı yapılırken yani kat irtifakı kurulurken yapılır.Kat mülkiyeti veya kat irtifakı ile kurulan, belirli kural ve kanunlara göre yönetilmesi için oluşturulan plana yönetim planı denir. Yönetim planı, bir konutta oturan bütün kat maliklerini bağlar. Apartman yönetim planı, kat mülkiyeti kuruluşunun belgelerinden biri olup; tapuda bulunuyor. Tapu Müdürlüğüne dilekçe ile müracaat edilerek belli bir masraf karşılığında yönetim planı verilebiliyor.
Site yönetimlerinde yönetim planı tüm kat malikleri için bağlayıcı bir sözleşme hükmündedir. Bu bağlamda içinde barındırdığı kurallar da önem kazanmaktadır. Evcil hayvan beslemek, balkonları cam vb. düzenekle kapatmak, akşam belli saatten sonra gürültü yapmamak, yüzme havuzunun kullanım saatlerini belirlemek, spor salonuna giriş-çıkış saatlerini tespit etmek vb. pek çok konu bu planlardadır. Dolayısıyla günlük yaşamamızdaki planlamaya çalıştığımız hayatımızın sınırlarını bu planlar çizmektedir. Sadece bununla da bitmemektedir. Aidatların ödenmemesi durumunda ne gibi sürecin izleneceği, yeni yatırım ve yeniliklerde alınacak kararlara kimlerin uyacağı, hesapta olmayan giderlere kimlerin katlanacağı vb. cebimizi etkileyen hususlar da yönetim planları içinde düzenlenmektedir.
Yönetim planının değiştirilmesi her zaman için mümkündür. Ancak bunun için bütün kat maliklerinin 4/5’inin oyu şarttır. Alınan karar ile plan değiştirilmiş olunur ve herkes için bağlayıcı konuma gelir. İtiraz etmek isteyenler için yargı yolu açıktır. Yönetim planının ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğüne kayıt edilir.
Aylık aidat bedelinin ne kadar olması gerektiği işletme projesinde belirlenmiş ve hesaplanmış gider kalemlerine istinaden belirlenir. Projede belirlenmiş yıllık gider kalemlerinin toplamı 12 aya bölünerek aylık gider bütçesinin hesaplanması sağlanır. Akabinde aidat bedellerinin paylandırılması müteahhittin hazırlamış olduğu yönetim planına veya kat maliklerinin kendi arasındaki %100 imza ile anlaşmalarına istinaden m2 veya arsa payı cinsinden hesaplanır. İşletme projesi ve yasal prosedürler kapsamında paylandırılmış aidat bedelleri kat malikleri kurulunun kabulüne istinaden onaylanır ve toplantı divan tutanaklarına iliştirilerek divan heyeti imzasına sunulur.
Kanunun 29. maddesine göre kat malikleri kurulu, bir takvim yılında bir kereden az olmamak şartıyla, yönetim planında belirlenen zamanlarda toplanır. Yönetim planında tarih olmaması halinde, her yılın ilk ayı içerisinde toplanmaları öngörülür. Belirlenen tarihlerin dışında, zaruri bir neden olması durumunda, yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin en az üçte biri olmak ve 15 gün öncesinden ilan edilmek şartıyla her zaman kurul toplantısı yapılabilir.
Apartman ve site yönetimlerinde olağanüstü toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektup göndermek zorunludur. Ayrıca toplantı sebebi de bildirilmek şarttır. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.
Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa kat malikleri kurulunu toplantıya çağırma görev ve yetkisi sadece yöneticiye aittir (KMK. m. 35/k). Bu durum hem olağan hem de olağanüstü toplantılar için geçerlidir. Dolayısıyla gerek denetçi/denetçiler veya üçte bir oranındaki kat malikleri, kurulun toplantıya çağrılmasını yöneticiden istemek durumundadırlar. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca; yönetici, olağan ve/veya olağanüstü toplantı görevini yerine getirmek ve kat maliklerini toplantıya çağırmak durumundadır. Hem olağan toplantılarda, hem de olağanüstü nitelikteki toplantılarda, toplantıya çağrı görevi yönetici tarafından gerçekleştirilecektir.
Kat malikleri; site, apartman, toplu konut yönetiminde yapılan olağan veya olağanüstü toplantılarda sahip olduğu oy hakkını vekalet yoluyla başkasının eliyle kullanabilir mi? Yazımızda, bu soruya cevap vermeye çalışacağız. Ayrıca uygulamada vekalet sistemindeki sıkıntı ve yanlışlıklardan bahsedeceğiz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 31. maddenin 3. ve 5. fıkralarında vekilliğe ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir. Madde 31/3 ‘te “Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder.” ve 5. fıkra da, “Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir.” şeklinde hem bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki olduğunda hep içlerinden birine verecekleri vekaletle hepsinin temsil edilebileceği düzenlenmiş hem de tüm kat maliklerinin oyunu vekilleri ile kullanabilmesi düzenlenmiştir. Kanun koyucu, ilgili maddeyi düzenlerken her ne kadar işin ayrıntısına girmese de, ilgili maddelerden kanunun ruhuna bakarak hukuki çıkarımlar yapmaya olanak tanımıştır. Mesela, kimler site yönetimi toplantısında vekil olabilir? Kat maliki olmak zorunda mıdır? Vekaletname noterden mi düzenlenmelidir? gibi soruların cevapları ilgili madde de bulunmamaktadır. Bu soruları hukuki bakış açısıyla değerlendirdiğimizde cevaplarına ulaşabiliriz.
Kanun koyucu, vekilin kat maliki olması hususunda bir sınırlama getirmemiştir. Bu kişi kat maliki olmamakla birlikte, kiracı ya da üçüncü bir kişi dahi olabilmektedir. Burada yönetim planını incelemekte fayda vardır. Eğer yönetim planında vekalet verilecek kişinin kat maliki olması gerektiği hüküm altına alınmışsa, kanunda düzenlenmeyen bu husus doldurulmuş olacak ve bu şekilde vekil tayin etmemiz gerekecektir.
Kat malikleri, vekillerini tayin ederken kanun koyucu resmi şekil şartı aramamıştır. Vekaletin noterde düzenlemesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Bir kağıda, hangi toplantı için vekil tayin edilen ya da tüm toplantılar için vekil tayin edilen kişinin; adı, soyadı, adresi vb. bilgiler yazılarak adı yazılı bir şekilde vekaletname düzenlenebilmektedir.
Kanun koyucu 5. fıkranın devamında, vekillik sisteminin kötüye kullanılmaması için sınırlama getirmiştir. “Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Bu maddede bahsedilen oy sayısı kavramı, toplantıya katılanların değil, anagayrimenkuldeki tüm oyların sayısıdır. Uygulamada, vekillik hesaplamasında hataların yapıldığı gözlemlenmektedir. Ayrıca yine, anagayrimenkulde yer alan tüm bağımsız bölüm sayısının %5 inden fazla bağımsız bölüme sahip olan kat maliklerinin vekil tayin etmesinde de uygulamada hatalar yapılmaktadır. Örneğin 100 bağımsız bölümlü bir sitede 1 kat malikinin 20 bağımsız bölümü var olduğunu düşündüğümüzde, bir kişi oy sayısının %5 oranından fazlasını kullanamayacağı için vekil en fazla 5 oya vekillik yapabilir. Kat malikinin 20 oyu olduğuna göre 4 vekil ile kendisini temsil ettirmek zorundadır.
Apartman ve sitelerde ortak alanların giderlerini karşılamak için kiracı veya kat maliklerinden alınan paraya aidat denir. Demirbaş sabit eşya anlamında kullanılır.Yani binanın asansör, hidrofor, jeneratör gibi eşyaları için toplanan para demirbaş ödemesi olarak kaydedilir.
Site aidatı ödeme zamanı, kat malikleri ile yapılan toplantıda yönetim kurulu tarafından belirleniyor. Aidat ödeme zamanı olarak tek bir gün belirlenebildiği gibi, belli bir tarih aralığı da verilebiliyor.
Kat irtifakı alındıktan sonra taşınmazda oturulmasa da yeni kat malikleri aldıkları aydan itibaren aidatı ödemek durumunda oluyor.
Aidat belirlemek için öncelikle aidat belirlenmek istenen apartmanların ve sitelerin aylık ve yıllık genel giderleri tespit edilir. Bu tespit bir çeşit bütçedir, bu bütçeye resmiyette “İşletme Projesi” veya tahmini bütçe diyoruz. İşletme Projesi hesaplandıktan sonra, sitenin Yönetim Planı'ndaki dağıtım yöntemine göre dağıtılması ile de (malikin sahip olduğu bağımsız bölümün , m2'si ya da arsa payı oranında) aidat belirlenir. Elbette bu aidatın kat maliklerine usulüne uygun şekilde yazılı olarak tebliğ edilmesi ile de aidat kesinleşmiş olur.
Geç ödenen aidatlar için aylık işlenen %5 tutarındaki oran gecikme faizi olarak bahsedilmektedir. Bu tamamen yanlış bir kavram olup aidatlara işlenen %5 oranındaki tutar gecikme tazminatıdır. Aidatı ödemesi gereken yükümlü yine de ödeme yapmazsa yönetim dava açabilir, haciz uygulatabilir. Bu durumda da hem ödenmeyen aidatlara hem de gecikme tazminatlarına bir de yasal faiz işletilir. Şu anda geçerli olan yasal faiz ise yüzde 9’dur. Aylık %5 olarak belirtilen gecikme tazminat oranı yönetim kurulu kararı ile değiştirilebilir. Eğer bu konu ile ilgili herhangi bir yönetim kurulu kararı yok ise bu oran kanunda belirtilen aylık %5 olarak hesaplanır.
Evet geçer. Bankaya havale/eft yaparken açıklama kısmına isim, soyisim, daire no ve hangi ayın aidatı olduğu belirtilmelidir.
Kapıcı daireleri ortak mahallerdir. Sığınak,kapıcı dairesi gibi mahallerin sahibi tüm kat malikleridir.Oy birliği ile kiraya verilebilir. Bir kişi bile imza atmaz ise kiraya verilemez.
Evet. Kmk 20’inci maddesine göre kesinlikle sorumludurlar. Ancak tüm kat malikleri oy birliği ile alacakları kararla, giriş ve zemin katların asansör ödemelerinden muaf tutulabilirler. Bu alacakları kararı da yönetim planına işlemelerinde yarar var.
Yönetim planında aksi bir madde yok ise beslenebilir.
Yönetim planında hangi dairelerin ne oranda yakıt bedeli ödeyeceği yazılı olmalıdır. Apartman sakinleri yönetim planında gösterilen sekle uymak zorundadır, planda bu konuda açıklık yoksa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümlerine göre, yakıt giderini arsa payı oranında ödenmesi gerekir. Bu taktirde de dairenin arsa payını öğrenilmesi gerekir. Bunu da ya yönetim planından, ya da daireyi kiraya veren ev sahibinden tapu senedinden öğrenilebilir.
Merkezî ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin % 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre paylaştırılır. Toplam ısıtma giderlerinin % 30’u ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır.
Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, merkezi sistem uygulamasından bireysel sistemle ısınma uygulamasına geçilebiliyor. Ancak bunun için kat maliklerinin onayı gerekiyor. Merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Apartman mimari projesinde ve yönetim planında "bahçe" olarak görülmeyen alanlar "boşluk" olarak kabul ediliyor ve apartman yönetim kurulunun oyçokluğu ile bu alanları otoparka çevirmek mümkün olabiliyor. Ancak, projede yapıdan arta kalan arsa boşluğu "bahçe" olarak öngörülüyorsa, otapark yapılması için tüm kat maliklerinin rızası yani(oybirliği) aranıyor.
Toplantı da oy çokluğu ile alınacak karar ile apartman / site yönetim firması ile binanın yönetilmesi için karar alınır . İlgili firmanın ticari ünvanı ve vergi numarası belirtilemesi dışında yapılacak yöneticilik sözleşmesi ile devredilmesinde fayda bulunmaktadır. Apartman / Site’ye ait belgeler (karar defteri, işletme defteri vb.) apartmanın verdiğine ilgili firmaya teslim ettiğine dair belge bulundurması açısından teslim tutanağı düzenerek verilir. Devir işlemi yapılırken apartman / site’nin tüm hesap durumu, aidat avansı borç – alacak durumu, binanın firmalarla ilgili cari hesap bakiyeleri firmaya yazılı olarak verilir.
Apartman / site ile yapılacak yöneticilik sözleşmesinde firmanın resmi bilgiler ile binanın bilgileri taraflar bölümünde yer almalıdır. Sözleşme süresince aylık hizmet bedeli ve sözleşme fesih konusu yer almalıdır. Profesyonel yönetim firmasının vereceği hizmetler belirtilmelidir. Sözleşme firma adına ve bina adına yetkili kişiler tarafından imzalanarak 1 nüsha bina’da 1 nüsha’da yönetim firmasında kalacak şekilde 2 nüsha olarak düzenlenir.
Yönetim firması ilk olarak apartman / site’nin işletme projesini hazırlar. Aidat avansı ve binanın cari hesap bilgilerini kendi sistemlerine girerek tahsil edilmeyen alacaklar varsa gerekli iletişimi sağlar. Düzenli olarak aidat avansı takibini yapar. Aparman / site’nin öncelikli acil yapılması gereken kanun tarafından zorunlu tutulan işler varsa eksikliklerini gidermek için çalışmalara başlar. Sakinlerin güvenliği için eksiklikleri tespit ederek durumu hakkında bilgileri toplar. Çalışan personel varsa özlük dosyasında eksiklikler varsa tamamlar.
Kiracısının ödemediği aidat sebebiyle ev sahibi her koşulda diğer kat maliklerine karşı yükümlüdür. Borcunu ödemeyen kiracının tüm aidat borcu ev sahibinden istenebilir ve icra işlemi yapılabilir.
Kat mülkiyeti kanunu kat malikleri ve kiracılar arasında hakkaniyet ve tahsilat kolaylıkları sağlamaktadır. Ancak aidat borcu varken dairesini satıp giden kat maliki için ayrıca hukuki süreç başlatılmaktadır.
Bir işletme projesi veya kat malikleri kurulu ile aidat avansı belirlendiğinden bunda tüm daireler sorumludur. Gider avansı kişiye değil daireye yapıldığından aidatın fiili veya hukuki önemini ortadan kaldırmaz.
Kat malikleri kurulu, aralarında başka karar türlü bir kakar almadıklarında; Tüm ortak yerlerin bakım, onarım, koruma, güçlendirme giderleri. Ana taşınmazsın sigorta ettirilmesi. Yönetici aylığı (ücreti). Ortak tesislerin işletme giderleri ve bakım aylığı gibi giderler
Kanunda denetçinin ücret alması ile ilgili hüküm yoktur. Kat malikleri isterlerse, alacakları karar ile denetçiye ücret ödeyebilirler.
Bu taktirde ana taşınmazın bulunduğu bölgedeki T.C. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne kat maliklerinden birinin başvurması yeterlidir. Mahkeme mümkünse diğer kat maliklerini de dinleyip uygun gördüğü kat malikine veya dışarıdan birine atayabilir.
Kiracılar yönetim toplantılarına katılabilir. Divan başkanı tarafından konuşma hakkı kendisine verildiğinde ancak dilek ve temennisini iletebiliyor.Ancak kiracı, ev sahibinin kat maliki tarafından vekalet almadığı sürece oy kullanamıyor. Kat maliki, kiracısına ancak vekalet verdiği takdirde, kiracı oy kullanma ve yönetime seçilme hakkına sahip oluyor.
Kat malikleri yöneticinin görevlerini ihmal ettiği gerekçesi ile ilgili Sulh Ceza Mahkemelerine şikayet edebiliyor ve yönetici hakkında dava açılmasını talep edebiliyor.
Ortak yerler üzerinde çeşitli nedenlerden dolayı daha fazla payı olduğunu, daha fazla kullanım hakkı olduğunu söyleyen kat malikleri çıkabilmektedir. Oysa kanunen kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında “ortak mülkiyet” hükümlerine göre malik sayılırlar. Hatta kullanım niteliği gereği, asansör, çatı gibi yerlerden her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun, eşit olarak kullanma hakkına sahiptir. u nedenle her kat maliki, kendisinin ortak yerlerden yararlanmasını engelleyen diğer kat maliki ve şahıslara karşı, “müdahalenin men’i” adı verilen davayı açabilir.
Sağlık Bakanlığı’nın yayınladığı 2007/67 nolu genelgede; 1: Bina ve konutlarda kullanılan su depolarının temizliği yapılmamış olanlar hemen, daha sonra da belirli periyotlarla (kesinti olduğu dönemlerde 3 ayda bir, diğer dönemlerde 6 ayda bir) temizlenmeli ve bakımları yapılarak dezenfeksiyonu sağlanmalıdır, 2: Kesinti olmadığı zamanlarda da suyun depodan kullanımı sağlanmalıdır, 3: Mahalle aralarında kuyu, tanker, bidon v.b. kaynaklardan içme suyu temin edilmemelidir şeklinde belirtilmiştir.
Enerji kimlik belgesi binalarda ısıtma, soğutma, havalandırma ve aydınlatma için (yaşayan kişi saysısına bağlı olarak) tüketilen enerjilerin miktarını ve bu tüketime bağlı olarak binaya verilen enerji notunu içeren bir kimlik belgesidir.Beyaz eşyalardaki enerji etiketinin bir benzeridir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş şirketlerce verilir. Mevcut binalar (01.01.2011’den önce yapılanlar) için mimari proje ve yapı ruhsatı gerekir. Yeni için mimari,elektrik,tesisat projeleri, ısı yalıtım raporu ve yapı ruhsatı gereklidir. 10 yıl geçerlidir. Yeni binaların iskandan önce alması gerekir. Mevcut binaların ise tapuda daire ve dükkan satışında problem yaşamaması için hemen alması gerekir. Yönetimini üstlendiğimiz binalara ücretsiz olarak vermekteyiz.
Bina risk analizi metodu binanın taşıyıcı sisteminin yapısına bağlı olarak değişir. Betonarme binalarda binadan karot(beton) numunesi alınır. Demir donatıların üzerindeki beton kırılarak ebatları, paslanma miktarı ve nervürlü olup olmadığı tespit edilir. Bazı kolon ve kirişlerin üzeri kırılmadan röntgen cihazı ile içerisindeki demir donatının adet ve ebatları tespit edilir. Binanın mimari ve statik projeleri ile bina uyuşuyor mu kontrol edilir. Uyuşmaması durumunda yeni bir röleve projesi çizilir. Ayrıca zemin etüdü yapılarak binanın altındaki zemin sınıfı tespit edilir. Bu bilgiler programda hesaplanarak binanın sağlam olduğu veya güçlendirme yapılması gerektiği sonucuna ulaşılır. Yığma binalarda kolon ve kiriş olmadığı için beton ve demir donatı incelemesi yapılmaz. Statik ve mimari projeleri ile bina uyuşuyor mu kontrol edilir. Uyuşmaması durumunda yeni bir röleve projesi çizilir. Ayrıca zemin etüdü yapılarak binanın altındaki zemin sınıfı tespit edilir. Bu bilgiler programda hesaplanarak binanın sağlam olduğu veya güçlendirme yapılması gerektiği sonucuna ulaşılır. Karma binalarda da betonarme binalar gibi işlemler yapılır.
Yangın,yıldırım,infilak,hırsızlık,sel,su baskını, fırtına,kar dolu, yer kayması,terör saldırıları, grev,cam kırılması, binaya ait makine ve techizatlarda meydana gelebilecek hasarların karşılanması için yapılan ortak alan sigortasıdır.

Broşürler

Tanıtım broşürleri ve kataloglarımıza erişebilirsiniz

Bize Ulaşın

Her türlü sorularınıza cevap bulmak ve bizimle iletişime geçmek için iletişim bilgilerimizden bizlere ulaşabilirsiniz

İletişim
×

Teklif Al

  • Aidat Takibi,Muhasebe ve Raporlama
  • Hukuki Danışmanlık Hizmetleri
  • Aidat Takibi,Muhasebe ve Raporlama
  • Hukuki Danışmanlık Hizmetleri
  • Teknik Danışmanlık Hizmetleri
  • İdari Danışmanlık Hizmetleri
  • Temizlik İşlerinin Takibi
  • Peyzaj İşlerinin Takibi
  • Bakım ve Onarım İşlerinin Takibi
  • Satın Alma Hizmetleri

İletişim Bilgileri

Telefon Numaraları

0312 381 00 18

0312 229 00 19

E-Posta

info@akcaliyonetim.com

Adres

Eti Mahallesi Gazi Mustafa Kemal Bulvarı 112/18 Çankaya/Ankara